Povečano povpraševanje po kreditih
Cene nepremičnin so marsikje dosegle vrtoglave vrednosti, a kupcev kljub temu ne primanjkuje. Na bankah tako zaznavajo povečano povpraševanje po stanovanjskih kreditih. A glede na makrobonitetne omejitve kreditiranja mnogi, predvsem tisti z najnižjimi plačami, ne pridejo do posojil. Komu in pod kakšnimi pogoji pa jih banke odobrijo?
Čeprav gredo cene še vedno v nebo, je na nepremičninskem trgu precej živahno. Najbolj gredo v prodajo rabljena stanovanja in hiše. V drugem četrtletju letošnjega leta je bilo po podatkih Statističnega urada (Surs) število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin rekordno visoko. Prodanih je bilo namreč 3927 rabljenih stanovanjskih nepremičnin v skupni vrednosti več kot 466 milijonov evrov, kar je prav tako rekordna vrednost prodaj, odkar jo statistično spremljamo. Po drugi strani pa se slabše prodajajo nove nepremičnine, ki so se na četrtletni ravni celo malenkost pocenile (v povprečju za 0,7 odstotka).
Sicer pa so bile v drugem četrtletju stanovanjske nepremičnine v povprečju za 4,5 odstotka dražje kot v prvem četrtletju letošnjega leta. Tako velikega skoka cen v enem četrtletju ni bilo že od leta 2011. Najbolj so se podražila rabljena stanovanja v Ljubljani (za 5,4 odstotka), medtem ko so se denimo v Mariboru podražila za 3,9 odstotka.
Za 2-sobno stanovanje bivalne površine 55 kvadratnih metrov v ljubljanski Šiški, ki je potrebuje obnovo je trenutno treba odšteti od 189.000 evrov. Enako veliko že obnovljeno stanovanje v celjski Novi vasi pa se prodaja za 100.000 evrov.
Za adaptirano garsonjero v ljubljanskih Mostah, velikosti slabih 25 kvadratnih metrov, boste odšteli okoli 120.000 evrov. V centru Maribora pa se 28 kvadratnih metrov velika novejša garsonjera trenutno prodaja za 96.500 evrov.
Ob takšnih cenah se postavlja vprašanje, kdo in kako si sploh lahko privošči nakup lastne nepremičnine. Povprečna neto plača po zadnjih podatkih Sursa (za julij) znaša okoli 1.249 evrov, neto minimalna plača pa je 736 evrov. Jasno je, da brez najema posojila ob takšnih plačah ne gre. Tudi, če ste med srečniki, ki ne plačujejo najemnine, je težko privarčevati dovolj za nakup stanovanja. Zato smo se pozanimali, kakšni so trenutno pogoji za pridobitev stanovanjskega kredita in kaj pri tem zahtevajo banke.
Kdo lahko zaprosi za stanovanjski kredit?
To vprašanje smo naslovili na vse večje banke, ki v Sloveniji ponujajo stanovanjske kredite. Vseh odgovorov do objave članka nismo prejeli, a povzemamo ugotovitve iz prejetih.
Kot pravijo pri večini bank, se pogoji za najem stanovanjskih kreditov v zadnjem obdobju niso spreminjali. Kreditojemalec mora banki ob vlogi za najem kredita predložiti dokumentacijo, s katero izkaže svoj finančni položaj. Na podlagi tega banka ugotovi plačilno sposobnost in ustrezno zavarovanje kredita.
Banke so namreč skladno s sklepom Banke Slovenije o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva dolžne oceniti kreditno sposobnost kreditojemalca. Ta mora imeti redne prihodke, lahko je zaposlen za določen ali nedoločen čas. Po navadi sicer v primeru zaposlitve za določen čas odplačilna doba kredita ne more biti daljša od izteka zaposlitve. Pogosto banke nudijo kredite tudi strankam, ki so zaposlene v tujini, upokojencem, prejemnikom rente in pokojnine iz tujine in samostojnim podjetnikom.
Eden od ključnih pogojev za odobritev kredita pa je tudi, da kreditojemalec ni v postopku osebnega stečaja oziroma, da delodajalec, pri katerem je zaposlen, ni v stečaju.
Vsako stranko zato obravnavajo individualno, tudi glede na pretekli poslovni odnos med banko in stranko. “Ne glede na tip kreditojemalca ocena kreditne sposobnosti temelji na letnem dohodku stranke, letnem strošku servisiranja dolga in znesku, določenem za preživljanje družinskega člana ali druge osebe, ki jo mora kreditojemalec preživljati po zakonu,” pravijo pri Sberbank.
Kaj upoštevajo pri oceni kreditne sposobnosti?
Kreditna sposobnost stranke in višina kredita, ki ga lahko odobrijo stranki, kot rečeno nista odvisni zgolj od vrste zaposlitve in višine plače. Banke preverjajo tudi število vzdrževanih članov, druge obremenitve (limiti, krediti), ročnost kredita in podobno. Pri oceni kreditne sposobnosti pa banke upoštevajo vse vrste dohodkov, razen prejemkov, ki so enkratne oziroma občasne narave (denimo jubilejne ali izredne nagrade).
“Pri zaposlenih strankah v izračun kreditne sposobnosti upoštevamo neto plačo, nadomestilo za prehrano, delno prevoz, regres, božičnica, povračilo dohodnine. Pri samostojnih podjetnikih se izračun kreditne sposobnosti naredi na podlagi akontacije dohodnine za preteklo leto. Dodatno lahko upoštevamo najemnino, avtorske honorarje, rento,” so našteli v NLB. Prejemki so zmanjšani za davke in prispevke ter se upoštevajo pred odštetjem stroškov.
Kot so izpostavili v Novi KBM, opažajo, da marsikdo zmotno misli, da je kreditno nesposoben. Zato strankam, ki razmišljajo o najemu kredita, svetujejo, naj se o svoji lastni zmožnosti prepričajo v najbližji poslovalnici.
Posameznik, ki prejema minimalno plačo, ni kreditno sposoben. Na podlagi makrobonitetnega priporočila mora namreč kreditojemalcu od osnove za kreditno sposobnost ostati znesek v višini 76 odstotkov bruto minimalne plače, kar znaša okoli 778 evrov. Minimalna neto plača pa znaša 736 evrov. Kreditna sposobnost se sicer lahko spremeni, če poleg navedenega zneska kreditojemalec prejema tudi dodatne prilive (denimo nadomestilo za prehrano, prevoz, regres, povračilo dohodnine in podobno).
Kdaj sta v igri porok ali hipoteka?
Poroštvo je ena od oblik zavarovanja kredita, ki jih lahko zahteva banka. Porok pa je tisti, ki se zaveže, da bo v primeru nezmožnosti odplačevanja kredita, sam poravnal dolg kreditojemalca.
Po navadi je poroštvo potrebno pri zaposlenih za določen čas, če ste tujec, ali kadar zastavljate nepremičnino, katere niste lastnik oziroma niste 100-odstotni lastnik nepremičnine, ki jo dajete v zavarovanje. Pri paru, ki skupaj kupuje nepremičnino, sta drug drugemu po navadi tudi poroka.
“Kreditojemalec potrebuje poroka praviloma za kredit v primeru solastništva nepremičnine, lahko pa banka zahteva poroka tudi v določenih drugih pogojih,” pravijo v NKBM. V NLB pa dodajajo, da morajo kot poroki h kreditu “pristopiti solastniki nepremičnine, ki je predmet zavarovanja za kredit, pri višjih zneskih kredita pa tudi partner kreditojemalca”.
Banke ponavadi odobrijo posojilo v višini do 70 odstotkov vrednosti nepremičnine, za nakup nepremičnine v Ljubljani nekatere banke celo do 80 odstotkovFOTO: Shutterstock
Pri nakupu stanovanja ali hiše vam banke odobrijo posojilo v višini do 70 odstotkov vrednosti nepremičnine. Če želite najeti kredit v 100-odstotni vrednosti nepremičnine, pa je to možno le z dodatnimi zavarovanji kredita. Denimo, s plačilom zavarovalne premije ali s hipoteko na nepremičnini. V tem primeru torej za najem kredita zastavite nepremičnino. Če imate v lasti že kakšno nepremičnino, lahko kot hipoteko zastavite obstoječo nepremičnino. “Hipotekarni kredit lahko stranka dobi za nakup, adaptacijo stanovanjske nepremičnine, izplačilo dednih deležev in podobno,” pravijo pri NLB.
Lahko pa za financiranje nove nepremičnine zastavite tudi to isto nepremičnino, ki jo kupujete. Takšne stanovanjske hipotekarne kredite ponuja večina bank. Vendar pri tovrstnih stanovanjskih hipotekarnih kreditih banke po navadi odobrijo največ 80 odstotkov od ocenjene vrednosti nepremičnine.
“V kolikor je kredit zavarovan s hipoteko na nepremičnini, banka preveri tudi vrednost nepremičnine (cenitev Geodetske uprave RS oziroma po potrebi cenitev pristojnega cenilca Slovenskega inštituta za revizijo), zemljiško knjižno stanje nepremičnine, ustreznost kupoprodajne pogodbe (v kolikor gre za najem kredita za nakup nepremičnine) ter možnost vzpostavitve hipoteke na nepremičnini,” so pojasnili pri Sberbank.
Kolikšna je višina kredita, ki ga lahko najame zaposleni s povprečno plačo?
Banke smo povprašali tudi o tem, kolikšni so najvišji zneski posojila, ki jih lahko dobijo zaposleni s povprečno plačo, ki znaša 1249 evrov neto. Vsi izračuni so narejeni po redni ponudbi in ob predpostavki, da stranka nima drugih mesečnih obveznosti ter da je znesek življenjskih stroškov nižji od zajamčene minimalne plače. Znesek je lahko še višji, če prištejejo še druge prihodke (nadomestilo za prehrano, prevoz, dohodnino …). V tem primeru lahko mesečni obrok kredita znaša okoli 470 evrov.
Višina posojila je med drugim odvisna tudi od ročnosti kredita in ob tega, ali gre za nespremenljivo ali spremenljivo obrestno mero.
Pri NLB je tako najvišji znesek, ki vam ga odobrijo po prej omenjenih predpostavkah, 129.200 evrov, pri čemer je doba odplačevanja 30 let, obrestna mera pa je spremenljiva. Če kredit najame par skupaj, lahko za podoben znesek ročnost skrajšata na 15 let in ob predpostavki, da oba prejemata povprečno plačo, najameta 142.400 evrov kredita po nespremenljivi obrestni meri (oziroma 150.200 po spremenljivi). Maksimalen znesek kredita, ki ga lahko par s povprečno plačo (in brez drugih obveznosti) najame, pa je 258.400 evrov (s 30-letno dobo odplačevanja in spremenljivo obrestno mero).
Pri Gorenjski banki lahko v primeru zavarovanja z zastavo nepremičnine stranka najame stanovanjski kredit v višini 129.000 evrov z odplačilno dobo 30 let. Pri tem mora biti vrednost v zavarovanje ponujene nepremičnine vsaj 161.250 evrov. Če se kreditojemalec odloči za zavarovanje s plačilom zavarovalne premije, pa lahko najame stanovanjski kredit v višini 50.000 evrov z odplačilno dobo 10 let. “Višji znesek se odobri ob dodatni presoji zavarovalnice, s tem da je maksimalna odplačilna doba za kredit zavarovan pri zavarovalnici 20 let,” so pojasnili pri Gorenjski banki.
Par lahko stanovanjski kredit najame tudi skupaj, pri čemer se stroški odobritve kredita obračunajo samo enemu.FOTO: Shutterstock
Tudi pri Sberbank opozarjajo, da lahko stranka pri zavarovalnici zavaruje le kredit z odplačilno dobo do 20 let; kredit z odplačilno dobo do 30 let pa s hipoteko na nepremičnini. “V primeru, ko je kredit zavarovan z nepremičnino, je višina zneska kredita odvisna tudi od vrednosti nepremičnine, ki je predmet zavarovanja za kredit,” pravijo. Sicer pa je maksimalen znesek stanovanjskega kredita z odplačilno dobo 30 let (ob zgornjih predpostavkah in spremenljivo obrestno mero) pri tej banki 129.935 evrov. “V primeru, ko kreditojemalec želi v kreditno razmerje vključiti še partnerja, le ta v kreditnem razmerju lahko nastopi kot sokreditojemalec, pri čemer je kreditna sposobnost upoštevana za posameznega kreditojemalca. Izračun maksimalnega zneska stanovanjskega kredita v primeru, ko oba kreditojemalca prejemata povprečno plačo (ob prej navedenih predpostavkah) znaša 268.220 EUR,” so še pojasnili na Sberbank.
Pri banki Intesa SanPaolo posamezniku s povprečno plačo in ob zgornjih predpostavkah odobri do 131.073 evrov kredita s spremenljivo obrestno mero oziroma 120.908 evrov kredita s fiksno obrestno mero. V obeh primerih gre za odplačilno dobo 30 let in za stanovanjski kredit, ki je zavarovan z zastavo nepremičnine. Če kredit najame par, jima omenjena banka lahko odobri kredita v skupni višini 262.147 evrov s spremenljivo obrestno mero oziroma 241.816 evrov kredita s fiksno obrestno mero; seveda z odplačilno dobo 30 let. Tudi v tem primeru je stanovanjski kredit zavarovan z zastavo nepremičnine.
Omenjeni zneski veljajo za redno ponudbo, brez upoštevanja drugih dohodkov. Kot rečeno, pa banke vsako stranko obravnavajo individualno, tako so lahko posledično zneski višji oziroma nižji. Zato je najboljši način za pridobitev najbolj ugodnega posojila, da zberete ponudbe pri čim več bankah.
Kakšno je povpraševanje po stanovanjskih kreditih v letošnjem letu?
Izračuni bank torej kažejo, da si lahko v idealnih pogojih, ko ima par zaposlitev za nedoločen čas, povprečno plačo in nobenih vzdrževanih članov ali drugih finančnih obveznosti, v teoriji lahko s pomočjo kredita privošči nakup lastne nepremičnine. Še posebej dobrodošlo je, če imata privarčevanih vsaj 20 odstotkov vrednosti nepremičnine.
V primerjavi z lanskim letom so trenutne obrestne mere ugodnejše, zato v mnogih bankah opažajo, da se več ljudi odloča za najem kreditov. “V letošnjem letu je povpraševanje po stanovanjskih kreditih bistveno večje kot je bilo v preteklem letu,” pravijo pri NLB. Tudi pri Novi KBM opažajo, da se je število vlog za stanovanjski kredit v primerjavi z lanskim letom povišalo. V Intesa SanPaolo Bank pravijo, da je povpraševanje po stanovanjskih kreditih celo večje kot v času pred epidemijo. “Potrošniki povprašujejo po stanovanjskih kreditih za nakup oziroma gradnjo nepremičnine ter za poplačilo obstoječih stanovanjskih kreditov,” so pojasnili. Medtem pa v Sberbank večjih odstopanj pri povpraševanju po stanovanjskih kreditih glede na preteklo leto ne beležijo.
